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房企过半资金来自期房预售款,现场销售多为噱头,以尾盘和库存为主

发布日期:2022-11-24 21:49    点击次数:155

作者 | 郭菲菲

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

三年时间,刘辉(化名)一步步目睹自家楼盘从打地基到封顶,再到如今现房竣工的全过程,以及最后赔钱赚吆喝的结局。

“2019年拍地的楼面价每平米9700多块,开盘的期房卖到一万六,现在都盖成现房了,价格还降到了一万四。”作为项目营销负责人的刘辉告诉作者,如今卖一套赔一套,无论算成本利润率,还是IRR(投资回报率)都算不过来账。

这个位于北方省会城市四环外的远郊项目,曾因“领事馆区概念”吸引了不少投资者。但现在泡沫破灭,加上宣称的商业配套也迟迟未落地,受限于整体行情入冬,该板块彻底跌入谷底。刘辉称,即使降价促销,多数项目超九成客户也得靠中介分销带来,“为了冲业绩,我们城市公司营销总都去街头发传单招揽客户,我从业十几年都没遇到过这种萧条行情”。

但能让该项目成为区域销冠军,价格之外,“所见即所得”的现房是最大背书。

从拿地到竣工交付,楼盘建设周期基本需要2-3年。此前的期房预售制,开发商提前占用了购房者的房屋全款,实际上等于加了隐形杠杆。

国家统计局数据显示,2021年,房地产行业36.76%的资金来自定金及预收款,16.1%来自个人按揭贷款。这意味着期房销售提供了占比过半的资金量,目前,全国超8成的商品房为预售的期房。

2021年下半年开始,多米诺骨牌效应显现,包括恒大、融创等超过30多家房企暴雷,相继陷入债务危机,期房项目停工潮开始蔓延。出于缺乏对期房交付的信心,购房者开始转战现房项目。与此同时,为了去化获得现金流,开发商也开始加速推进现房销售。

克而瑞地产研究中心数据统计,截止10月7日,已披露的65家重点房企2022年上半年的存货明细,合计现房库存总量为13566 亿元,规模较2021年底年小幅下降4.2%,这是5年来现货库存的首次回落。

对于购房者来说,现房销售的呼声不绝于耳,预售制度再度成为众矢之的。但从现实操作落地来看,改变并非容易,地方土地财政的算盘、开发商生存转型,以及市场如何平稳过渡都需考虑在内。

要现房,但不要尾盘和积货

刘辉所在楼盘的城市中,不少楼盘都因销售不畅、资金匮乏被迫停工。但得益于所属央企开发,资金实力雄厚,自家项目一直按照正常进度施工,甚至还提前了近两个月交付。

“我们还有400余套现房在手,还要向物业公司交空置费。小户型为了冲业绩,基本都降价清光了,现在多数都是120平米以上的大户型。”刘辉告诉作者,购房款到账后,购房者最快15个工作日就能收房,不过市场中现房项目并不多。

从特价房零星让利,到项目整体降价,再到启动中介分销,甚至提前给分销结清佣金,为了去化,开发商使出了浑身解数。眼下,现房销售成了最新营销卖点。

从2022年7月起,包括时代中国、富力、旭辉、卓越等房企纷纷推出“现房节”概念。以时代中国为例,其宣称“见即所得、即买即住”,覆盖广州、佛山、珠海等省内的19个项目,大多为已交付状态,或者年内即交付。

值得注意的是,这类项目多为尾盘或以往积压的库存,更多只是营销的噱头。

多位郑州房产经纪人对作者反馈称,当地楼盘停工潮影响下,在向客户推介新房项目时,会优先选择未暴雷房企的现房或者准现房,比如半年内即能交付的,有时候还会去施工现场,实地拍照看看到底有没有正常施工,以迎合客户对于现房的偏好。

一位山东某三线城市开发商负责人告诉作者,当地市场的现房基本都是尾房,比如一楼顶楼大户型,客户也瞧不上。虽然烂尾楼、延期交房在当地很普遍,但期房还是主要选择,“市场不好卖,我就干脆停工,毕竟现金流才是生命线”。

尽管现房库存量近五年内首次回落,但房企分化明显。

克而瑞统计显示,相比4.2%的行业整体降幅,有10家房企现房库存平均降幅为25.7%。与此同时,却有10家房企现房库存规模平均增速达到31%,与行业现货库存下降的趋势截然相反。不过,这份报告并未公布具体房企名单。

为何库存不降反升,上述研报解释称,除了销售规模整体下降五成因素外,融资收紧下,房企以在建或竣工抵押融资,项目竣工后仍处于受限制状态,导致现房库存规模居高不下。

无息诱惑,开发商戒不掉期房

停贷潮下,尽管现房销售的呼声愈发强烈,但从实际落地执行过程,仍旧困难重重。

“现房销售对开发商等于是釜底抽薪式的打击。”上述山东开发商负责人表示,原来好位置稀缺性的项目,开发商可以盖成现房,捂盘惜售,等房价涨到高点抛售,但现在房价难有上涨预期,加上开发商资金匮乏,都在讲究高周转,目前只可能极少数小而美的公司有实力能做到。

他补充称,地价和房价差距越大,土地增值税就越高,房价上涨空间不见得能覆盖税收和资金成本。

一位TOP 20房企北京区域营销负责人对作者表示,现房模式可能只适用于港资房企,他们基本都用自有资金来开发,不依靠购房款,“我们区域公司想拿地,还需要找集团借钱,利息成本高达8-10个点,所以不能囤地,只能走高周转”。

比如,2022年8月,老牌港资地产商香港置地武汉分公司推出“准现房销售”政策,即10%首付定房,10%首付年底交款,等项目竣工交付后,再补齐剩余尾款,竣工等待期间,购房者不必承担房贷。

正常情况下,期房预售制规定,房企支付完土地款,拿到规划和施工许可证,投入25%的建设资金即可卖房,再等到结构封顶,则可获得购房者剩余按揭贷款。

作者了解到,此前,由于地方政府监管差异,有房企刚拿地即能申请预售证,商业银行在未封顶时就能下发按揭贷款,这极大缩短了开发商购房款回笼的周期,但同时也间接放大了烂尾风险。此外,开发商还通过商票形式无偿占用了施工方、材料商等供应链的资金。甚至,在拍地阶段,开发商也可以仅投入少量自有资金,并通过信托、私募、民间借贷等予以配资,作为前融资金支付土地款。高周转的模式便应运而生。

这其中,挡在现房销售面前最大障碍即为购房全款。这笔钱对开发商至关重要。2021年房企资金来源超一半(52.9%)来自销售回款,包括购房者的定金及预收款、个人按揭贷款。

“开发商是政府的批发商,利润基本是平的。”在2022年7月份的绿城管理业绩会上,董事会主席郭佳峰算了一笔账,如果地价是每平米1万元,房价在1.8万元-1.9万元,现有预售制度下,开发商的利息成本约在800元-1000元,如果转入现房销售,利息成本要提升至2000元左右甚至更多。

郭佳峰认为,现房销售需要金融背景,开发商的利息成本降低2%左右(200元-300元),也可以实现现房销售。如果开发商又要支付土地款又要进行现房销售,市场规模会马上压缩,一个可以做20个项目的房企,现房销售只能做到四五个项目。

试点不佳,现房销售推广难

实际上,早在地王频出的2016年,为了降温土拍市场,深圳、南京、杭州等城市开始试点现房销售。

以南京为例,2016年8月,南京要求一旦竞价达最高限价90%时,必须现房销售。该政策施行两年后作废,期间共计拍出67宗现房销售地块。有当地媒体统计称,截止2018年10月,仅有7个项目成功入市销售,而有四宗项目甚至到2020年还没开盘。

平安证券一份研报指出,南京现售地块多集中于2016至2017年上半年,彼时市场较热,叠加“环沪”概念发酵,房企拿地热情高涨。但随着2017年中市场开始降温,加之政府出台严格限价难以突破,上市现售项目多数面临亏损,房企拿地态度随即趋于冷静。

此外,杭州现房销售仅执行不足4月即失效。

目前,北京、杭州、合肥、福州及海南等省市,仍在部分土地项目中试点现房销售。

作为某一线城市营销操盘手,周波(化名)所在的项目部分面积需要现房销售。他告诉作者,一个项目同时存在期房和现房,这本身就存在矛盾点,比如政府整体限价是3万元,可能客户宁愿多等两年,选择3.2万的现房,也不会现在就掏钱买2.8万的期房,更何况现在市场冷清,各家还都在内卷降价促销,一旦难以实现高周转,项目可能就容易赔钱。

“购买期房是一本经济账,成本是为房企提供了2年无息融资,收益是获取了一张未来2年房价上涨的期权,前提条件则是房子如期交付。”安信证券2022年8月的一份研报称。

上述机构通过模型测算预测,按时交楼前提下,若购买期房优于购买现房,需要房价年均涨幅超过3.5%,这一涨幅能较好保障“期房向现房”平稳过渡;一旦不能对保交楼形成稳定预期,购买期房或将沦为投机游戏,真实居住人群会选择购买现房,整体市场烂尾风险需控制在5%以内。

但眼下,“房住不炒”顶层设计下,房价上涨难有明显预期。

“当下诸多房企的资金链已无限紧绷,其他基础全无的情况下,现房销售若贸然推出,或将加速企业风险爆出,更快引致行业硬着陆,风险不可控。”亿翰智库近期的研报建议称,当行业回归到正常秩序,行业出清完成,现房销售或可有序推出。

克而瑞统计称,截止10月初,65家重点企业上半年现房库存占比为12.9%,较2022年初下降0.5个百分点,但与历史数据相比,现房库存占比仍处于较高水平,去库存压力仍不可忽视。

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